El contrato maestro para 2025
Errores y aciertos en los contratos
“Es de humanos cometer errores”, dice el dicho popular; y es verdad, porque seguramente todos hemos cometido en alguna ocasión algún error al momento de celebrar un contrato. Por ejemplo, y para no ir tan lejos, el contrato de matrimonio. Y no lo digo porque considere que el casarse sea un error, sino porque muy poco nos asesoramos sobre la mejor forma de contraer matrimonio, sociedad conyugal, separación de bienes, capitulaciones matrimoniales, que son modalidades que la ley ha establecido para regular las condiciones patrimoniales entre los cónyuges y en su caso la manutención de los hijos, en palabras directas, protección del patrimonio familiar, que por supuesto, que puede considerarse un acierto en el contrato de matrimonio.
Usufructo vitalicio
Un acierto, sin duda, es prever el derecho de habitar una casa o gozar de sus gananciales como rentas hasta el momento en que llegue la muerte. Un ejemplo es que, al donar un bien como la casa, incluso a los hijos o familiares, lo más recomendable es que la donación no sea absoluta, si no desmembrada; la propiedad tiene atributos: usar, disfrutar y disponer.Así es que puede donar con reserva del uso o usufructo vitalicioy así al acontecer la muerte la propiedad se consolida o integra en su totalidad permitiendo al nudo propietariola disposición absoluta del bien.
El nombre de los contratantes
Un error común es que, a veces, por simple costumbre, no usamos el nombre o nombres completos que están registrados en nuestra acta de nacimiento, ya sea porque no nos guste, sea muy extenso, tengamos algún rechazo personal y hasta por estar de moda algunas formas simples y/o abreviadas. Por ejemplo “J “, y en seguida el nombre (s) que usted guste, seguramente que tendremos dudas sobre si “J” es José, Jorge, Juan, Julián, Jacinto, Jaime, u otro y entonces tendremos un problema respecto de la certeza en la identidad de la persona que ha firmado un contrato.
En el caso de personas morales, si se permiten abreviaturas en el nombre, siempre y cuando el acta constitutiva o escritura lo permita. Por ejemplo: Perlas Tapatías de Occidente, Sociedad Anónima de Capital Variable,que para efectos de enunciarse podrá escribirse como Perlas Tapatías de Occidente S.A de C.V.
El objeto lícito de los contratos
El objeto del contrato debe ser lícito, posible, permisible y realizable. En el objeto encontramos la razón fundamental o propósito del contrato, y según expresa un principio ampliamente conocido: “la suprema ley de los contratos es voluntad de las partes”, es cierto, pero en la medida en que se cumpla con los postulados antes señalados, si el objeto no es lícito, posible, permisible o realizable, entonces habrá un error grave, el contrato no podrá celebrarse. Por ejemplo: las partes acuerdan la compraventa de un bien inmueble comercial sin efectos fiscales o pago de impuestos. Esto no sería posible en razón de lo ordenado por las diversas leyes impositivas del país, pongo otro ejemplo, un grupo de empresas dedicadas al diseño gráfico, impresión, manejo de papel, de tintas etc., si decidieran unirse para imprimir billetes o papel moneda, la voluntad la tienen, pero, sería un objeto ilícito por estar reservada esta actividad al estado mexicano.
Las facultades de los apoderados
Un error grave consiste en no cerciorarse de la vigencia, o modificación del poder que porta la persona que firmará el contrato. A veces, los poderes se revocan, expiran o se modifican, por ello recomiendo que en el caso de que la firma del contrato se lleve a cabo por persona apoderada, revise que sea un poder reciente, revise que esté inscrito en el Registro Público, que el apoderado esté perfectamente identificado. Otra opción es hacer una consulta al Registro Nacional de Poderes, sobre la vigencia del documento.
la reserva de dominio en el contrato de compraventa
Una vez identificado el bien y determinado su precio, el contrato de compraventa surte sus efectos legales y se tiene por debidamente celebrado, aunque no se pague en su totalidad el precio del mismo ni se entregue la cosa. Por ello, un acierto para el vendedor es reservarse el derecho de hacer la entrega del bien hasta que reciba el pago a su entera satisfacción.
La parte fiscal
Debemos partir de que los bienes que se adquieren para uso comercial tienen un gravamen distinto a los de uso habitacional, generalmente en materia del Impuesto al Valor Agregado (IVA), Por ejemplo, en la enajenación de un local comercial se debe considerar un efecto económico por concepto del impuesto; en la renta de habitaciones, si se ofrece el hospedaje amueblado, causará el impuesto. Entonces para quedar claros en el monto de la transacción, deberá indicarse en el contrato sobre a quién(es) corresponde el tema de pago de los impuestos, así como los gastos de escrituración y notariales.
Promesa de compraventa o contrato de compraventa: los efectos fiscales son diferentes.
Un error que con frecuencia se presenta es el de indicar en el contrato de promesa de compraventa todos los detalles físicos del bien y su precio. Así, por ejemplo, en la adquisición de un departamento, suele decirse el número de inmueble, metros o áreas de construcción y jardín, tipo de construcción, acabados en interiores y exteriores, régimen de condominio, áreas de uso común, precio y forma de pago, etc. Entonces ya no se trata de una promesa de compraventa, sino de un verdaderocontrato de compraventa; ya no hay nada por definir, solo fecha por entregar y cumplir. Esto significa que el vendedor, constructor o desarrollador recibirá pagos que puede confundir como anticipos. Los pagos se acumulan y surten efectos bajo las reglas de la enajenación de inmuebles. De no hacerlo así, puede considerarse como infracción a las disposiciones fiscales.
Materia: Ley Federal Para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita
Clave: IX-P-SS-378
Rubro: AVISO POR ACTIVIDADES VULNERABLES. CASO EN QUE DEBE PRESENTARSE TRATÁNDOSE DE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. De la interpretación o el artículo 17, fracción V, de la Ley Federal Para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, se advierte que las operaciones de prestación de servicios de construcción, desarrollo de inmuebles, intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los bienes por cuenta o a favor de sus clientes, serán objeto de aviso ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. En esa línea, los contratos promisorios tienen la característica fundamental de imponer obligaciones de hacer, siendo que los elementos propios del mismo únicamente son el señalamiento de la cosa que será objeto del contrato futuro y que se precise una fecha cierta para su celebración; mientras que en los contratos de compraventa se establecen obligaciones de dar, como lo es la transferencia de la propiedad de una cosa o de un derecho por una parte y el pago por un precio cierto y en dinero por otra. Por lo tanto, si en un contrato promisorio se convienen elementos que son propios de una compraventa como lo son el precio, las modalidades y fecha de pago, la entrega del bien objeto del contrato y penas convencionales; se está ante una operación de compraventa de inmuebles y en consecuencia está sujeta a presentación de aviso ante la Secretaría al momento en que se celebra, independientemente de que se haya denominado como contrato de promesa de compraventa, pues no se puede atender a las denominaciones dadas por las propias partes que celebraron dicho contrato, para fijar la naturaleza del mismo.
Juicio Contencioso Administrativo número 20 / 1561- 24- 01- 01- 01- OL/21/37- PL-02- 00- Resuelto por el Pleno Jurisdiccional de la Sala Superior del Tribunal Federal de Justicia Administra, en sesión de 06/12/2023, por unanimidad de 9 votos a favor. – Magistrado Ponente: Víctor Martín Orduña Muñoz- Secretaria: Lic. Brenda Virginia Alarcón Antonio. (Tesis aprobada en sesión de 05/06/2024).
R.T.F.J.A. Novena Época. Año III. No.32.agosto 2024.p.49
Seguiremos comentando en próximas ediciones respecto de estos temas que a mi parecer son muy interesantes.
