Conoce las obligaciones fiscales para arrendadores

Por Pepe Martínez Coach Inmobiliario
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A partir del presente año 2020 las autoridades fiscales en nuestro país se empezaron a endurecer en materia de obligaciones fiscales, particularmente me gustaría comentar con ustedes las obligaciones fiscales derivadas de la figura de arrendamiento de inmuebles.

Comenzaré por decir que en un arrendamiento existen dos partes : una llamada “arrendador” que es aquella que concede el uso de su inmueble a un tercero, y la otra parte llamada “arrendataria” que es aquella que usa y tiene la posesión temporal de ese bien a cambio de un pago denominado renta.

Derivado de ese intercambio de ambas partes (posesión del bien a cambio de una renta), existe una obligación fiscal a cargo del “arrendador” de pagar impuestos producto de ese arrendamiento.
Los impuestos son el ISR (Impuesto sobre la renta) y en algunos casos la retención del IVA (Impuesto al valor agregado). La Obligación del pago de impuestos parte del arrendador siempre ha existido, es decir no es algo “nuevo” por parte de la autoridad. La situación es que ahora la autoridad quiere parar la enorme cantidad de evasión que existe en el pago de impuestos por este concepto de rentas por parte del “arrendador”. Cabe señalar que la evasión fiscal es un delito y que en cierto momento pudiera ser considerado como delincuencia organizada, según el art. 2 fracc. VII Bis de la Ley Federal contra la delincuencia organizada.

La autoridad fiscal ha identificado que la tasa de evasión, es decir de arrendadores que no están dados de alta y que por lo tanto no declaran sus ingresos de arrendamiento, en el caso de personas físicas es del 73.5%, lo cual obviamente es muy grande.

Si el “arrendador” no está dado de alta, debe solicitar su inscripción en el RFC y darse de alta bajo el rubro de “ingresos por arrendamiento”. Ahora bien, si está dado de alta bajo otro concepto producto de su actividad actual, entonces lo que debe de hacer es una “ampliación de obligaciones. Una vez dado de alta, debe el “arrendador” expedir al “arrendatario” recibos por las rentas cobradas. El “arrendador” debe de manera mensual a más tardar los días 17 de cada mes (reportando el mes anterior), así como presentar declaración anual (LISR art. 145).

Vale la pena recordar, en el caso del Impuesto sobre la renta, éste es un impuesto directo sobre la ganancia obtenida. Es decir, por la diferencia entre el ingreso y las deducciones autorizadas, debe ser pagado al Servicio de Administración Tributaria (SAT) y es de carácter federal por lo que su ámbito de aplicación es de la misma manera para cualquier parte del país.
En el caso de la renta de inmuebles, el “arrendador” debe pagar entonces el impuesto de “Ingresos por arrendamiento” por la utilidad que le genera rentar su propiedad. Para tal efecto, el arrendador puede elegir :

A. DEDUCCIÓN CIEGA
• Es una especie de exención. 35% del importe de la renta no pagará ISR
• Por la diferencia, el arrendador tendrá que pagar el impuesto. (Esto es 35% del importe de la renta es deducible sin necesidad de comprobar nada).

(LISR Art. 115 Fracc. VI).
Los arrendadores podrán elegir por deducir el 35% de sus ingresos, además el impuesto predial.
Ejemplo :
Renta : $10,000.00
Menos :
35% deducción ciega : $3,500.00
Renta Gravable : $6,500.00

En el caso anterior, el impuesto sobre la renta se calculará sobre la base de $6,500 pesos y no sobre $10,000 pesos, lo cual reduce significativamente el impacto para el “arrendador”. Al elegir esta opción, el “arrendador” no podrá realizar ninguna otra deducción, a excepción como ya mencionamos del impuesto predial.

B. DEDUCIR GASTOS PROPIOS DE SU ACTIVIDAD
En este caso se harán cálculos de pagos provisionales de ISR por arrendamiento de inmuebles (LISR art. 116).

Ingresos del mes – Deducciones del mes = Ingreso base de ISR mensual
Deducciones del mes. (LISR art. 115)

  1. Impuesto predial
  2. Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras.
  3. Intereses reales pagados por préstamos para la construcción o mejoras del inmueble.
  4. Salarios, comisiones y honorarios pagados, impuestos, cuotas y contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios.
  5. Primas de seguro que amparen el inmueble.
    Facturas en juicios de arrendamiento
    Para promover la emisión de facturas y el pago del impuesto (CFDI) por parte del arrendador, INDEPENDIENTEMENTE de que se lo solicite el arrendatario, en los juicios de arrendamiento de inmuebles, en donde se pretenda OBLIGAR AL ARRENDATARIO AL PAGO DE RENTAS VENCIDAS, el juez podrá NO autorizar los pagos al “ARRENDADOR” si este último no acredita haber expedido los CFDI respectivos.

LISR art. 118-III
“Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas. Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al SAT la omisión en un plazo máximo de 5 días”.

LIVA Art. 33
“Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales correspondientes. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al SAT la omisión en un plazo máximo de 5 días”.

Por lo tanto :

  1. Es obligatorio la expedición de factura por el arrendamiento.
  2. La factura se le expide al arrendatario, independientemente si este último paga o no la renta.
  3. Si el arrendatario está dado de alta ante el SAT, se factura con sus datos fiscales que proporcione.
  4. Si el arrendatario NO está dado de alta, SE LE ASIGNA UN RFC GENÉRICO :

Ahora bien, en el caso del Impuesto al Valor Agregado debemos considerar:
• La factura en caso de inmuebles habitacionales no genera IVA
• Las personas físicas y morales arrendadoras, retendrán IVA por inmuebles no destinados a casa habitación, además de terrenos.
• Inmuebles habitacionales AMUEBLADOS causan IVA.

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