PANORAMA DEL SECTOR INMOBILIARIO EN MEXICO TRAS LA PANDEMIA

Por: Israel Calderón Colorado

La pandemia del bienio y también sin duda lo será del 2022, está rediseñando al sector inmobiliario en México – el cual representa el 14% del PIB y mueve anualmente alrededor de poco más de 1 billón de millones de pesos -, hacia los intereses de los millennials y el uso ya necesario de las redes sociales y el uso de la internet.

Años atrás, poner un letrero de “Se Vende” era lo más común para comercializar tu propiedad; hoy, el uso de las plataformas digitales habidas y por haber, son pieza clave para lograr no solo tener más vistas de tu casa, si no para escoger a que tipo de mercado quieres que llegue la publicidad, entre otros beneficios.

Si tu propiedad no sale en alguna red social o en internet, estás fuera de mercado, así de sencillo; en este 2021, las mayores búsquedas de propiedades ya sea en venta o renta, la tienen los expertos en tecnología: los millennials, esa generación que hoy tiene una edad entre 25 y 34 años y que ocupa el 37% del mercado, muy por encima de las demás generaciones. Es decir, es el mercado “a atacar”.

ALGUNOS NÚMEROS.

Para entender un poco al sector, el portal inmobiliario Lamudi dio a conocer algunas cifras interesantes: el 63% del mercado está en rentas y el restante 37% en venta; de estos porcentajes, los millennials lideran la búsqueda seguida de la generación X (edad 35-44) con el 21.5% y de ahí los Zentennials (edad 18-24) con el 15.5%.

En la parte de rentas, el costo promedio en la CDMX, la entidad más cara, ronda los 28,900, seguido del Estado de México con 24,400 y Puebla en tercer lugar con 17,300; por lo que toca a venta, la CDMX encabeza la lista igual con un costo promedio de 8 millones de pesos, Nuevo León con 6.2 millones de pesos y Quintana Roo con 5.4 millones de pesos por casa.

Por entidad federativa, la CDMX ocupa el primer lugar con el 10.8% de participación de mercado, Nuevo León 9.3% y Estado México 7.9%; el sector residencial ocupa el 82% del valor de mercado, por encima del comercial, corporativo, industrial o venta de terrenos.

El 53% de la gente busca casa y el 31% departamentos, el resto está en terrenos, locales comerciales, oficinas, naves industriales y bodegas; en materia de créditos, Infonavit tiene la mayor presencia en el mercado con el 59% y la banca comercial el 27.7%, su más cercano competidor, el resto está en Fovissste y financieras; la pandemia afecta en mayor medida al área de plazas comerciales, sector corporativo y residencial, siendo las rentas, las de mayor auge, junto con la adquisición de parques industriales en la zona del Bajío y de Tijuana, fundamentalmente.

VENTA, RENTA Y COMPRA POR INTERNET

Me pregunta la gente continuamente cuál es la manera más adecuada de comprar, vender o rentar una propiedad y les respondo que por medio de un portal inmobiliario o inmobiliaria directamente; la diferencia de hacer la promoción entre una y otra son los costos: mientras que en los portales pueden subir tu casa o departamento de manera gratuita, una inmobiliaria te cobrará una comisión por ella y otras actividades que realizan, pero con mayor exposición mediática que lo gratuito. Es decir, con más vistas versus prospectos.

Para nadie es desconocido que el mayor costo de una inmobiliaria es la parte de la publicidad, y por eso se te cobra una comisión, en promedio, y depende la marca, del 5% del precio final de venta; ese porcentaje incluye la promoción, asesoría legal, fiscal, y la investigación necesaria para que al momento de que compres o rentes una propiedad, sea con la seguridad que no tiene algún problema en el registro público de la propiedad o tema de adeudos de agua o predial, entre otros aspectos a considerar.

No es lo mismo que pongas un letrero afuera de tu casa, el cual lo mirara un limitado número de personas, a que la observen miles o cientos de miles de personas con buenas campañas de marketing; eso es precisamente lo que está modificándose en el sector y provoca que, aunque el asesor inmobiliario no desaparezca, como pudiera ser en otras áreas de ventas, más bien el mundo de los inmuebles se adapte a las nuevas tecnologías de la información y provoque el interés de primera mano.

Campañas dirigidas, con mensajes específicos, a un grupo de edad y perfil de personas, hacen más fácil que puedas captar la atención de la gente; frases populares e imágenes llamativas complementan una buena campaña en redes; si a eso le agregas recorridos virtuales y videos, la experiencia de estar ahí se vuelve más fuerte.

Los portales inmobiliarios y las inmobiliarias ya tienen un análisis en general de las necesidades del mercado y, ello, puede ser perfectamente aprovechado por ti; incluso, si quisieras tener una presencia más importante en los portales, tendrías que pagar más caro; por un lado, o pagas más en el momento, o después con la comisión que te cobraría una inmobiliaria que ya está invirtiendo esos miles y miles de pesos que te hacían falta para una venta más rápida.

Recordemos que, por pandemia, el e-commerce subió como la espuma y ha hecho que las apps y páginas de la internet sean cada vez más utilizadas; el home office incremento brutalmente la navegación por internet y los tiempos para ver publicidad son mayores que en el pasado. Hoy, el trabajador, incluso, tiene la responsabilidad de conocer más a fondo de apps y programas que te permitan facilitar la comunicación con tu empresa y tener con ello una mayor eficiencia operativa; este modelo de trabajo no solo implica no asistir a una oficina, también modificar los hábitos de consumo, y el sector inmobiliario no está fuera de la jugada.

La compra más importante de tu vida, sin duda, es una casa; y es por ello que el sector está adaptándose; no olvidemos que los millennials tienen otros hábitos de consumo y forma de buscar información a diferencia de otras generaciones, principalmente con los baby boomers o la generación silenciosa (arriba de 65 años); hoy el mercado de la construcción se está enfocando en los desarrollos de departamentos por la necesidad de vivienda y con metros de construcción para familias más reducidas; el promedio de construcción es entre 50-70m2, con 1 o 2 recámaras e igual, cajones de estacionamiento.

EL ABC DE LA BÚSQUEDA

Aspectos básicos de la búsqueda de tu casa es que conozcas de entrada tu presupuesto; sepas la ubicación o zonas de tu preferencia y las características cómo los m2, números de recámaras, baños, estacionamientos, etc., para que la navegación por internet sea más efectiva; si aún no sabes a qué tipo de crédito tendrías derecho, es importante que investigues, dependiendo de la forma en que generas ingresos: si cotizas al Infonavit, te puedes precalificar en el portal del instituto; si cotizas al ISSSTE, cada año hay un presupuesto asignado por el gobierno federal y te tienes que inscribir por lo regular en el mes de octubre de cada año, este crédito, en caso de estar aprobado, tendrá una vigencia y para ello debes acercarte también a una sofom.

En el caso de los que tienen buen historial crediticio, la banca puede ser una buena opción, sobre todo porque las tasas de interés son más accesibles que, por ejemplo, en Infonavit; ahí te recomiendo te acerques a un broker hipotecario que te ayude a precalificarte en diferentes bancos y tengas la mejor opción.

Aquí sería bueno que conozcas que los montos de crédito a autorizar, en el caso de Infonavit, va en función del saldo de la subcuenta de vivienda y tu salario; en el caso de los bancos, manejan una regla básica: por cada millón de financiamiento, el descuento mensual promedio será de 10 mil, es decir, tendrías que tener un buen historial crediticio e ingresos promedio entre los 22-25 mil mensuales; en el caso del Infonavit, los descuentos no pueden ser mayores al 30% de ingresos y, por parte de los bancos, se puede ir hasta el 50%, dependiendo del banco elegido.

Una vez determinado tu presupuesto (cuánto dinero puedes pagar mensual, en caso de que la compra sea con crédito, y cuanto es el autorizado por el banco, Infonavit o Fovissste), ahora sí, enfócate a buscar la casa que necesitas y puedes adquirir, para ello, a las redes sociales, los portales inmobiliarios y las inmobiliarias que tendrán el inventario suficiente para satisfacer tus necesidades.

Te recomiendo analices la ubicación, y plusvalía que tiene la zona, en caso de que en un futuro quisieras vender tu propiedad y, con ello, obtener algún tipo de plusvalía; las bienes raíces, no solo es comprar para uso personal, hay mucha gente que busca invertir y, en esos casos, adquiere una preventa de un desarrollo de departamentos; por ejemplo, sale más económico en un 15-20% del valor final al momento de estrenarse, y con ello, obtienes también ganancias… o hay personas que les gusta invertir en Fibras, esquemas de inversión, para obtener buenos rendimientos de manera anual. Tú eliges.

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